Campo de Marte: Como as mudanças no PBZPA impactam o mercado imobiliário de SP e região

Opea Consult — Mon, 30 Mar 2026 16:38:09 +0000

Recentemente, a imprensa repercutiu uma atualização crucial para o urbanismo paulistano: a alteração do Plano Básico de Proteção de Aeródromo (PBZPA) do Campo de Marte, na Zona Norte. Mas o que o mercado precisa entender não é apenas a teoria, e sim como isso muda o fluxo de licenciamento e o potencial construtivo na prática.

Neste artigo, abordaremos exclusivamente o impacto para projetos dentro da área de interferência do novo plano de proteção do aeródromo. É importante ressaltar que além do Campo de Marte existem diversos outros helipontos e aeródromos que sobrepõem suas restrições na cidade.

Publicação sobre o tema na grande mídia

O que está em jogo: O licenciamento de projetos de edificações sob as novas regras de altimetria e a interação com os órgãos de controle.

Critérios de Obrigatoriedade: Seu projeto precisa de aprovação?

A principal mudança neste PBZPA foi a inclusão de uma área de proteção denominada Horizontal Externa, ocupando uma raio de 20km do aeroporto. Nesta área a aprovação junto ao COMAER (Comando da Aeronáutica) torna-se obrigatória se o projeto se enquadrar em qualquer um destes critérios:

Cota Altmétrica: O topo da edificação supera a cota 827,49 metros (em relação ao nível do mar).
Altura Real: A edificação possui mais de 100 metros de altura, com relação ao terreno.

Área denominada Horizontal Externa, do Campo de Marte (em azul).

Demais áreas de proteção do Campo de Marte ao redor da pista.

E os terrenos mais próximos ao aeroporto? As áreas a aproximadamente 5km do aeroporto, tiveram também mudanças significativas. Os critérios de licenciamento na aeronáutica nestes locais são mais complexos e variam caso a caso.

Elementos Adicionais: Lembre-se que a altura total não é apenas a laje de cobertura. Devem ser somados antenas, para-raios, placas solares, caixas d’água e qualquer outro elemento no topo.

O Novo Fluxo nas Prefeituras: Do Alvará ao Habite-se

Aprovação e Alvará: Para liberar o início das obras, a Prefeitura poderá exigir o documento oficial de aprovação da Aeronáutica ou a Declaração de Inexigibilidade (caso o projeto esteja abaixo dos limites críticos).
Baixa de Construção (Habite-se): Ao término da obra, haverá fiscalização para confirmar se a cota licenciada foi rigorosamente respeitada.
Sinalização: A exigência de sinalização aeronáutica (luzes e cores) poderá constar como condicionante no projeto aprovado.

Dúvida frequente: É possível construir acima dos limites preestabelecidos da aeronáutica?

Sim. Existem critérios de flexibilização, mas eles exigem análise técnica específica e fundamentação junto aos órgãos competentes.

O Processo de Aprovação no DECEA

A tramitação é digital, mas exige precisão técnica para evitar atrasos:

Prazo Médio: Aproximadamente 90 dias (em processos sem erros ou exigências).
Validade: O documento de aprovação vale por 2 anos para apresentação à prefeitura. Uma vez apresentado e o processo iniciado, não é necessário renovar até o fim da obra.

Comunicação de Término: O construtor deve informar o DECEA sobre a conclusão da obra. A omissão pode gerar multas pesadas.

Recomendações e Próximos Passos

Os critérios decorrentes da alteração do PBZPA já estão valendo. Para evitar surpresas no cronograma do seu empreendimento, recomendamos:

Análise de Impacto Prévia: Avaliamos o seu projeto conforme plano atual e futuro do Campo de Marte, cruzando com outros aeroportos e helipontos da região.
Gestão de Inexigibilidade: Solicitamos a dispensa de aprovação junto à aeronáutica para terrenos que serão impactados, garantindo maior segurança jurídica por 1 ano.

Equipamentos de Obra: Não esqueça que gruas e guindastes também precisam de aprovação específica enquanto estiverem montados.

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